장기보유특별공제 개편 2026 — 1주택자가 반드시 알아야 할 변화

장기보유특별공제 개편 소식이 나오면 1주택자는 먼저 ‘내 집도 대상인지’, ‘지금 매도 계획을 바꿔야 하는지’를 궁금해합니다.

그러나 검토 중인 방향과 확정된 세법을 구분하지 않으면 불필요한 불안이나 성급한 의사결정으로 이어질 수 있습니다.

 

이 글은 특정 매도 시점을 권하지 않고, 2026년 7월 31일 기준 현행 공제 구조와 당시 거론된 개편 방향을 분리해 설명합니다.

주택 가격대별 예상 영향과 지금 확인할 항목을 함께 제시해, 독자가 자신의 보유·거주 기간을 점검하고 최종 발표 이후 전문가 상담에 필요한 정보를 준비하도록 돕습니다.

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핵심 요약

• 현행 제도: 실거래가 12억원 초과 1주택자, 보유+거주 각 최대 40% (합산 최대 80%) 공제, 한도 없음
• 개편 방향: 초고가 주택(30~50억원대 거론)에 장특공제 한도 신설 검토
• 발표 시기: 2026년 8월 초 세제개편안 확정 발표 예정
• 12억원 초과~초고가 미만: 현행 유지 가능성 높음
• 핵심 쟁점: 역진성 논란 (서울 공제 혜택 90% 집중, 강남3구+용산 78.6%)

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현행 장기보유특별공제 구조

장기보유특별공제(이하 '장특공제')는 주택을 오래 보유하고 거주한 사람이 양도세 계산 시 양도차익의 일부를 공제받는 제도입니다. [1]

현행 공제율 (실거래가 12억 초과 1주택자 기준)

구분	공제율 상한	연간 인정 비율
보유 기간	최대 40%	연 2% (3년 이상)
거주 기간	최대 40%	연 2% (2년 이상)
합산 최대	80%	—

예를 들어 10년 보유 + 10년 거주 시 공제율은 80%에 달하며, 양도차익 10억원 기준으로 최대 8억원을 공제받을 수 있습니다. 한도가 없기 때문에 고가 주택일수록 절세 규모가 커집니다.

면책 안내: 본 글은 공개된 세제 정보 및 언론 보도를 바탕으로 한 정보성 안내입니다. 개편안은 확정 전이므로 실제 세금 계획은 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 세제는 발표 후에도 국회 입법 과정을 거쳐 최종 확정됩니다.

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개편 방향: 무엇이 바뀌나?

1. 초고가 주택 장특공제 한도 신설

국세청장 임광현 청장은 2026년 7월 26일 자신의 SNS(X)에서 현행 장특공제의 역진성 문제를 비판했습니다.

• 서울 전체 공제 혜택의 90%가 서울에 집중
• 강남3구(강남·서초·송파) + 용산구에만 78.6% 집중

이에 따라 정부는 초고가 주택(시가 30~50억원대)에 장특공제 상한 금액 한도를 신설하는 방안을 검토 중입니다.

2. 종합부동산세 개편 방향

장특공제 개편과 함께 종부세 체계도 변경이 검토됩니다.

• 현행: 주택 수 기준 과세 (다주택자 중과)
• 개편 방향: 주택 가액 기준으로 전환, 초고가 주택 핀셋 과세
• 기본공제: 12억원 기준 소폭 인상 검토

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주택 가격대별 영향 예상표

주택 실거래가	장특공제 현행	개편 후 예상 영향
12억원 이하	연 2%씩 최대 40%	변경 없음
12억~30억원	보유+거주 최대 80%	현행 유지 가능성 높음
30억원 이상	보유+거주 최대 80% (무한도)	한도 신설 유력
50억원 이상	동일	한도 신설 + 추가 제한 검토 가능

해당 표는 2026년 7월 31일 현재 언론 보도 및 정부 발언을 기반으로 한 방향성 정리입니다. 확정 내용은 8월 초 발표 후 업데이트될 예정입니다.

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1주택자 체크리스트: 지금 확인할 것

• 내 주택의 실거래가(시가) 파악: 국토부 실거래가 공개시스템 조회
• 보유 기간 및 거주 기간 계산
• 현행 장특공제 적용 시 예상 절세 금액 계산
• 매도 계획이 있다면 8월 초 세제개편안 발표 후 전문가 상담 예약
• 종부세 보유세 영향도 함께 점검 (1주택 고가인 경우)

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 실거래가 12억~30억 사이 1주택자는 영향 없나요?
A. 현재 보도와 정부 발언을 종합하면 '초고가' 기준은 30억 이상으로 거론되고 있습니다.
     12억~30억 구간은 현행 제도 유지 가능성이 높지만, 최종 발표 전까지는 확정이 아닙니다.

 

Q2. 장특공제 한도가 생기면 실제로 얼마나 세금이 늘어나나요?
A. 개편안의 한도 수준이 확정되지 않아 정확한 계산은 불가능합니다.
     8월 초 발표 이후 구체적인 한도 금액이 나오면 계산이 가능해집니다.

 

Q3. 이미 매도를 결정한 경우 서두르는 게 유리한가요?
A. 개편안은 발표 후 국회 입법 과정을 거쳐야 하며, 통상 법 시행 이후 양도 건에 적용됩니다.
     다만 확정 전에는 개인 상황에 따른 판단이. 필요하므로 세무사 상담을 권장합니다.

 

Q4. 지방 소재 1주택자도 영향을 받나요?
A. 이번 개편의 핵심 문제의식은 서울 초고가 주택 쏠림입니다.
     지방 1주택자는 시가 30억 이상 해당 사례가 많지 않아 직접 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다.

 

Q5. 종부세 개편안도 함께 발표되나요?
A. 장특공제 개편안과 종부세 개편안이 동시에 발표될 예정입니다.
     두 제도가 연동되므로 함께 검토하는 것이 좋습니다.

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결론

2026년 8월 초 발표될 세제개편안의 핵심은 '초고가 주택(30억원 이상)에 대한 장특공제 한도 신설'입니다.

12억~30억원 구간 1주택자는 직접 영향 가능성이 낮고, 30억원 이상 보유자는 매도 타이밍을 세무사와 상의해 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

8월 초 발표 직후 이 글을 업데이트할 예정입니다.